登記と相続問題のご相談なら名古屋総合司法書士事務所へ

相続人は、3名（妻、長男、次男）でした。

相続があってから約10年ほど経っていました。このような場合の問題は、いざ不動産の登記事項証明書上の住所と現在の住民票の除票など登記に必要な証明書がとれないことです。

それは、役場での住所記録の保存期間が定められており、その期間を過ぎると記録が廃棄されてしまうためです（政令の改正前の保存期間は5年間でしたが、令和元年6月20日以降に作成された住民票や住民票の除票は150年保存されることになりました（住民基本台帳法施行令第34条第1項）。

平成26年6月20日以降に作成された住民票や住民票の除票も廃棄前に政令が改正されたので保存期間延長の対象となり得ます。）。
このような場合、法務局に相談して、取得できない住所証明書の代わりにどのような書類を添付するか指示を受けることになります。

今回役場に照会してみるも、相続開始後約10年経っているため、相続登記に必要な証明書である、「住民票除票」「戸籍附票」を取得することができませんでした。

法務局に相談し、「不在籍証明書」「不在住証明書」などの追加書類を当事務所で取得するとともに、登記名義人と除籍上の亡くなった方が同一人であることを、相続人全員から法務局に対して申立てを行うという内容のものである「上申書」を作成し、印鑑証明書を添えて登記申請に添付しました。

平成29年3月23日付法務省民二第175号の先例において、所有権に関する被相続人名義の登記済証の提供があれば，不在籍証明書及び不在住証明書など他の添付情報の提供を求めることなく被相続人の同一性を確認することができ、当該申請に係る登記をすることができることになっていますが、今回は残念ながら、登記済証は紛失していました。

今回の場合は、相続の登記を行うことができましたが、相続があってから登記をしないまま長期間経過すると、特別な書類を作成したり、証明書を追加して取得するなど、一般的な場合と比して手続きが煩雑になります。

また今回は問題ではなかったですが、新たな相続が起こり相続人の数が増えてしまい、新たな相続人と疎遠であることから遺産分割の話し合いが困難になってしまうことも問題です。

そのため、相続開始からなるべく早く、不動産の名義変更（相続登記）を行うことが大切となります。

Aさんのお母様がお亡くなりになり、お母様名義の名古屋市内の土地の相続登記を依頼にご来所されました。お母様から相続した土地には、登記地目が公衆用道路の土地がありました。Aさんには、登録免許税の計算をするため固定資産税の課税明細書か評価証明書の持参をお願いしていましたが、その土地は非課税だったということで評価証明書は取得しなかったとのことでした。

固定資産税・都市計画税（以下、固定資産税等）の課税がされていないからといって、登記する際に課税される税金である登録免許税が課税されないということではありません。

固定資産税等が非課税ならば、非課税証明書を取得して、なぜ非課税になったのか調査する必要があります。今回は名古屋市から非課税証明書を取得してみると、地方税法第348条第2項第5号及び同法第702条の2第2項により非課税でした。つまり、公共の用に供する道路ということで、固定資産税等が非課税でした。

固定資産税等が非課税でも評価額があれば、その額で登録免許税を計算します。今回は、評価額がなかったので、市から非課税の理由を記載した非課税証明書を取得し、それを法務局に持参して、近傍地を指定してもらいました。指定された近傍地の評価証明書の評価額に、今回は公衆用道路でしたので、100分の30を乗じて、登録免許税の課税価格を算出しました（S42.7.22民事甲第2121号参照）。

法務局や市町村によって、対応は異なりますが、固定資産税等が非課税の土地だからといって、登録免許税も非課税と考えないようにすべきです。

このケースでは依頼者のお父様が平成15年に亡くなり、お兄様（未婚・子供なし）も平成18年に亡くなったうえ、平成29年にお母様が亡くなりました。

このご家族は土地と建物を所有していましたが、所有権をご家族4人で共有している状態でした。

依頼者とご家族は、相続登記には登記申請期限がないこと、目先の登録免許税がかかることから、登記申請をしませんでした。

しかし、今回は依頼者のお子様のことを考え、相続登記を依頼いただきました。

お父様の相続では、お父様がお亡くなりになった際に相続人全員で遺産分割協議をしましたが、協議書を作成していませんでした。そこで遺産分割協議証明書を作成することで対応しました。

お兄様の相続では、お兄様がお亡くなりになった時点ではお母様が生存されていたので、数次相続の登記をしました。

最後にお母様の相続では、お母様の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なっておりました。除票や戸籍の除附票を依頼人に取り寄せて頂きましたが、住所をつなぐことはできませんでした。そこで、お母様の戸籍の本籍地の確認、依頼者に登記済証を探していただいたものの、登記簿上の住所と死亡時の住所の同一性を証することができませんでした。そこで不在籍不在住証明書、納税証明書を依頼者に取得して頂き、法務局に対してお母様の同一性を称する上申書を作成し、相続登記を完了することができました。

相続登記は期限がありませんが、相続関係者の死亡、証拠書類の散逸などにより、登記をすることが困難になることがあります。登記は権利を映す鑑ですから、権利の変動等があれば、すぐに登記申請をすることをお勧めいたします。

「私の土地を購入したい人が現れたけれど、土地の登記済証が見当たらない」と同様、土地の登記済証は、登記申請時の必須書類です。
また再発行も認められていません。

このような場合は司法書士が本人確認情報を作成する方法がありますが、別途費用がかかりますので、金銭の授受がない贈与のような場合は、他の方法を選択することも可能です。

その方法とは、まず法務局には登記済証がないまま登記を申請します。その後、法務局から登記義務者（登記済証をなくした人）に、「このような登記が申請されていますが間違いないですか」という内容の書類が登記義務者の住所地に郵送されて参ります。

この書類に署名実印押印し、 法務局に返送すれば、その時点から通常どおりの審査が開始され、登記完了となります。
ただし、書類を返送する期間が定められており、その期間中に返送がされなければ申請は却下されますので、住所地において郵便を受け取れないような事情がある場合は利用できません。

父の相続手続きにあたり、相続人は長男A・長女B、遺産のほとんどが不動産であった。遺産分割協議によりAが不動産を相続し、その他の預貯金等をBが相続することになったが、Bへの相続分が法定相続分の割合に満たないため、AからBへ代償金を支払う旨を遺産分割協議にしました。

Aの代償金の支払いが一括でできないため、分割払いとする遺産分割になりました。

代償金の額も高額で分割支払期限も1年後であったので、代償金不払いのリスクを避けるため、このケースではAが相続する不動産に、代償金支払請求権を被担保債権とする抵当権を設定しました。

相続放棄をした人は、最初から相続人でなかったものとみなされます。そのため、遺産分割協議は相続放棄をした人を除く相続人全員で行います。
遺産分割協議書を用いてする通常の相続登記に必要な書類にプラスして、相続放棄をしたことを証する書面として、家庭裁判所が発行する「相続放棄申述受理『証明書』」を添付して相続登記を行います。

ここで注意すべきなのは、相続放棄を受理した際に家庭裁判所から送られてくる「相続放棄申述受理『通知書』」では、相続登記の添付書類とはならない点です。
相続放棄申述受理「通知書」は1回限りの発行であるのに対し、相続放棄申述受理「証明書」は、手数料1通150円で交付申請することができます。交付申請できるのは、相続放棄をした本人または利害関係人です。
相続放棄をした本人自身が行うのが簡便ですが、その方の協力が得られず相続放棄申述受理証明書を渡してもらえない場合には、利害関係人（共同相続人、被相続人に対する債権者など）から、相続放棄申述受理証明書の交付申請をすることが可能です。具体的な交付申請方法は各家庭裁判所の書式に従うこととなります。

通常、遺産分割協議書には、被相続人を特定する方法として、被相続人の氏名、死亡年月日、最後の本籍を記載します。

ただ、何十年も前の遺産分割協議書には、これらの記載がない場合もお見受けします。

相続登記申請に遺産分割協議書を添付する場合、戸籍等もあわせて登記原因証明情報として提出します。ですので、登記原因証明情報としての要件は充たすと考えられます。

最終的には法務局の判断になりますが、遺産分割作成当時の事情を勘案し、申請可能となる場合がありました。詳しくは当事務所まで、ご相談下さい。

形式不備の自筆証書遺言を死因贈与として登記した事例

Aさんはお父様を亡くされ、相続人間で争いがないため、唯一の遺産である不動産の相続登記をしたいと依頼にきました。しかし、聞き取りを進めると公正証書遺言書をつくったとお父様が言っていたが、実家のどこにもなかったし、相続人に聞いても誰も保管していなかったので、無いと思います、という発言がAさんからありました。

遺言書を探す

遺言の有無は、遺産の分割及び相続手続きに大きな影響を与える問題です。被相続人の生前に遺言の存否や内容について聞いておくことができれば最良ですが、相続人にとって触れづらい話題ということもありますし、聞いても遺言書を作成してあったとしてもそのことについて教えてくれないということも少なくありません。そうした場合、相続の発生後、相続人は、相続手続きを進める前提として遺言があるかないかを調べなければなりません。

自筆証書遺言の場合

令和2年7月10日以降は法務局の遺言保管所に自筆証書遺言書を保管できる制度が創設されます（参照http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html）。その制度により自筆証書遺言書を保管できるようになれば、遺言保管所で遺言の有無を確認できます。

この制度を利用していなければ、自筆証書遺言書の有無は遺言者が保管していそうな場所を探すことになります。遺言者の自宅以外の場所ですと、親友や弁護士に預けていたり、銀行の貸金庫に預けてあることも考えられます。

ただ、銀行の貸金庫に預けてある場合ですと、相続開始後の開扉は原則相続人全員の同意が必要となりますので、遺産分割で紛争があると開扉は困難になります。自筆証書遺言書を発見できた場合は、証拠保全のため家庭裁判所での検認が必要となります。

公正証書遺言書の場合

公正証書遺言は、平成元年以後に作成されたものであれば公証役場名、公証人名、遺言者名、作成年月日といった情報が日本公証人連合会においてデータベース化されていますから、最寄の公証役場に行き遺言書検索システムで検索することで、日本全国の公証役場に保管されている公正証書遺言書の有無を調査することができます。

この検索は秘密保持のため、遺言者の生前は本人かその代理人しか利用できなくて、遺言者の死後になってはじめて相続人や遺言執行者などの利害関係者が必要書類を持参の上で利用することができます。

例えば、遺言者の相続人であるか否か確認する書類として、

1. 遺言者の死亡を証明する書類（被相続人の除籍謄本や除票など）
2. 相続人であることを証明する書類（遺言者の相続人の戸籍謄本など）
3. 相続人の身分を証明する書類（印鑑証明書（作成後3ヶ月以内のもの）と実印のセットやパスポート、運転免許証等の顔写真付き身分証明書と認印のセット等）

を公証役場に持参する必要があります。

※必要書類は最終的には行く公証役場に確認をして下さい。なお、相続人等の代理人が公証役場に行く場合は、相続人等の実印を押印した委任状と代理人の身分証明書が必要です。

さて、遺言検索では、遺言書の有無とその保管されている公証役場を調べることができますが、公正証書遺言が存在することが判明した場合、遺言の中身までは教えてもらえません。この場合は、実際に保管されている公証人役場に謄本の交付請求する必要があります。相続人等の代理人が行く場合は、その委任状も必要になりますので、ご注意下さい。謄本交付手数料は1ページ250円です。

なお、平成元年以前の公正証書遺言書は被相続人が作成した公証役場（作成したかわからない時は最寄の役場に行くということになるでしょう）に行けば、遺言書の有無を教えてくれます。

結果

Aさんは最寄の公証役場に行き、遺言書検索を行い、お父様の公正証書遺言書があることを見つけ、取得できました。遺言書に基づき無事に相続登記を終えました。

相談者Aさんが、ご友人である甲さんの形式不備の（押印のない）自筆証書遺言をもってこられました。内容は【私（甲）は友人Aに全財産を相続させる】というもの。

遺言書の形式が整っていないので遺贈としては無効であるため、死因贈与として扱うことになりました。（登記義務者は被相続人甲の相続人全員） しかし遺言書には押印がないので登記原因証明情報として使用することもできません。

結局、報告形式の登記原因証明情報を作成し、相続人の方全員に押印していただきました。相続人全員が協力してくれたから良いものの、そうでなければ一大事でした。

当事務所グループの弁護士に、公正証書遺言の内容を書き換えたいという依頼をされ、当事務所グループの弁護士が新しく公正証書遺言を作成するお手伝いをした被相続人の方がいらっしゃいました。

民法1022条は「遺言者は、いつでも、遺言の方式に従って、その遺言の全部又は一部を撤回することができる。」と定めており、民法1023条1項は「前の遺言が後の遺言と抵触するときは、その抵触する部分については、後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなす」と定めています。

相続人の方が新旧両方の公正証書遺言をお持ちになりました。新しい公正証書遺言には、付言事項として「本遺言により、遺言者が平成○年○月○日に公正証書によりなした遺言は撤回されたこととなるので付記する」との記載がありました。

遺言書の内容を確認し、新しい公正証書遺言を用いて相続登記を行いました。

なお、被相続人に関して必要となる戸籍謄本については、法定相続分で相続する場合や、遺産分割協議書を用いて相続登記を行う場合には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となりますが、遺言書を用いて相続登記を行う場合には、被相続人の死亡時の戸籍謄本があれば足ります。

お父様を亡くされた方から、自宅と敷地の相続登記のご依頼がありました。

相続人は被相続人の子供である成年者3名で、2名（以下、A,B）は同一の両親で、1名（以下、C）は被相続人と離婚した先妻の子でした。Ｃは、父親と絶縁状態で、経済的に独立していたことから、相続分の遺産は要らないし、他の相続人と関わりたくないとのことでした。
遺言がない以上、今回の相続手続きにはCの協力が必要でしたので、Aが協力を打診したところ、煩わしくなければ協力をしてもよいとのことでした。相続放棄という手段では家庭裁判所に申し立てる必要がありますので、今回は比較的手続きが煩わしくない相続分の譲渡という手段をおすすめしました。

相続分の譲渡とは、 遺産一つ一つの譲渡ではなく譲渡人の遺産全体についての割合的持分を移転することです。今回で言えばCの相続分3分の1を他の者に譲渡するということです。

相続分の譲渡の特徴、注意点を以下に箇条書きします。

• 相続分の譲渡のメリットは、遺産分割協議が完了するまで時間がかかる場合、住居が実家から離れているなど協議することが困難な場合、遺産分割協議に参加したくない場合、以降遺産分割協に参加する必要がなくなることです。
• 相続分の譲渡は、有償でも無償でも可能です。
• 相続分の譲渡は、譲渡人と譲受人間の合意のみで成立し、他の相続人の同意は不要です。
• 相続分の譲渡は、債権のみならず債務も移転します。但し、債務の移転につき債権者に対抗することはできません。
• 相続分の譲渡は、遺産分割協議の前に行わなければなりません。
• 譲渡先は、他の相続人でも相続人以外の第三者でも可能です。
• 第三者に相続分を譲渡する場合、全くの部外者に譲渡をすると遺産分割協議が難航することがありますので、注意が必要です。
• 第三者に相続分を譲渡した場合、譲渡から1か月以内に、他の相続人が第三者に価額及び費用を償還し、取戻権を行使することがあり得ます。
• 上記の取戻権を考慮すると、第三者に相続分を譲渡する場合は、他の相続人に譲渡を知らせるための相続分の譲渡通知書を送付した方が無難です。
• 相続分の譲渡は、口頭でも可能ですが、後日の紛争を避けるためや登記や銀行の手続きのため、相続分譲渡証書を作成、それに実印で押印をして、譲渡人の印鑑証明書を添える方がよいです。

今回は、他の相続人AにCの相続分を無償で譲渡しました。譲渡後にAB間で遺産分割協議を円滑に行うことができました。
相続分の譲渡があった場合の登記は、共同相続登記がある場合とない場合で内容が異なってきます（譲渡後に遺産分割協議がないものとします）。

1. ①共同相続登記がある場合は、「相続分の贈与」又は「相続分の売買」を原因とする譲渡人から譲受人への持分移転登記をします。
2. ②－1共同相続登記がない場合で、相続分の譲受人が相続人であれば、「相続」を原因とする相続登記をします。つまり譲渡後の持分で申請ができます。
3. ②－2同じく共同相続登記がない場合で、イ.相続分の譲受人が相続人ではない第三者であれば、「相続」を原因とする共同相続の登記をしてから「相続分の贈与」又は「相続分の売買」を原因とする譲渡人から譲受人への持分移転登記をします。

今回は、Cの相続分は他の相続人Aに無償で譲渡されることになり、登記については共同相続登記がなかったので、上記②－1の場合として、ABによる相続登記を申請しました。

離婚訴訟が和解で終了し、財産分与として夫の不動産持分を妻に渡すことになりました。

依頼者様（妻）は相手方（夫）とはもう顔を合わせたくないとのお気持ちでした。

本来、登記申請は相手方と依頼者様の共同申請が原則ですが、 和解調書の中で登記手続をする文言があれば、依頼者様のみで登記手続ができます。

登記が完了すると、登記識別情報（従来の登記済証に代わるもの）が通知されます。
依頼者様が元々所有していた持分についての登記済証と、財産分与を受けた夫持分について新しく発行される登記識別情報をあわせて、不動産全体の権利証となりますので、従来の登記済証も大切に保管する必要があります。

土地の登記済証は、登記申請時の必須書類です。また再発行も認められていません。

このような場合は司法書士が土地所有者の本人確認情報を作成し、移転登記申請時に法務局に提出すれば通常どおり審査され、登記完了となります。 （本人確認情報作成には別途費用がかかります。）

登記済証がない場合には、他にも方法（事前通知制度）がありますが、売買のように金銭の授受がある場合には通常利用しません。

詳しくは、 「所有する土地を息子に贈与したいが、土地の登記済証が見当たらない」をご参照下さい。

Aさんは、Aさんの自宅敷地隣にあるBさん所有の土地（畑として利用）を購入することになったことから、所有権移転登記の相談に来所されました。

登記を申請するにあたり、注意することは多岐にわたります。中でも登記事項証明書（一般的には登記簿謄本とも言われます）を隅々まで確認することは重要です。

購入する土地の登記事項証明書を確認したところ、昭和50年に登記された抵当権設定登記（C銀行を抵当権者、D さんを債務者）がありました。

抵当権とは、お金を借りた人がその返済をできない場合に、土地や建物を担保とする権利のことです。借りたお金を返済できなかったため抵当権を設定した土地や建物を競売などにかけられた場合、抵当権者は売却代金から他の債権者に優先して弁済が受けられることができます。

Aさんに抵当権について聞くと、なにも知らないとのことでした。AさんからBさんに聞いてもらうと、DさんはBさんの父親であることが分かりました。過去にC銀行からやむを得なくお金を借りたが、平成元年に完済したとDさんから聞いているとのことでした。Bさんはお金を完済したので、もう何もしなくてもよいと思っていたとのことでした。

抵当権抹消登記は、基本的に抵当権者である銀行は登記申請をしてくれません。債務者が申請を行うべきという立場で、抹消登記に必要な書類を渡してくれます。債務者の方がその書類ですぐに抹消登記してくれればいいのですが、登記せずに時間が経過し、その書類を紛失するケースがよくあります。

Bさんも抹消に必要な書類である弁済証書（または解除証書）や抵当権設定証書（過去では法務局の印があり登記済証でもあることが多い）、銀行の登記用委任状などは、Dさんから引き継いでいないとのことでした。

住宅ローンなどでお金を借りて、完済したにも関わらず速やかに抵当権設定登記を抹消しない方がおられます。確かに借入金は完済しているので、担保であった抵当権設定登記が存在していて何か実害があるかと言われると、すぐにはないかもしれません。しかし、抵当権設定登記が不動産登記についたままになっていますと、今回のような売買による所有権移転登記をする際に買主から抵当権設定登記を抹消するように言われます。なぜなら買主はその抵当権の被担保債務が完済されているのか分からないからです。自分の買う土地が買って間も無く担保として競売されたらたまりません。また金融機関から新たにお金を借りて土地に抵当権設定登記をする場合にも、その金融機関から被担保債務を完済した先順位の抵当権設定登記を抹消するように求められます。金融機関としてはお金を貸した担保に優先するかもしれない先順位の担保があるのは都合が悪いです。上記のことがありますので、被担保債務を完済抹消に必要な書類を紛失してしまう前に、速やかに抵当権抹消登記をすることをお勧めします。

さて、紛失した抵当権抹消登記の必要書類ですが、再発行可能なものは抵当権者が金融機関であれば再発行してくれます。金融機関に抵当権設定日や債権者、債務者、完済日などの情報を提供し、完済されているのか調査してもらい、確認できれば、必要書類を再発行してくれます。なお、登記済証だけは再発行できませんが、抹消登記申請後に法務局から登記義務者（債務者又は抵当権設定者）に通知をして登記申請が適正であることを示す事前通知制度により対処可能です。

ただし、抵当権者が金融機関ではない法人や個人の抵当権者の場合は、問題が生じることがあります。抵当権者が被担保債務の完済を認めてくれればよいですが、抵当権者が認めない場合、債務者から完済したことを証明しなければならないことになります。その証明ができなければ、抵当権抹消必要書類を再発行してもらえないばかりか、債務の弁済を求められることもあります。こういう場合は債務の消滅時効の主張を検討することになりますが、時間も費用もかかることになります。

以上から、被担保債務を完済したら速やかに抵当権設定登記は抹消することを強くお勧めします。

今回のケースでは、BさんがC銀行に抹消書類の再発行を請求し、再発行書類をもってAさんとの売買契約、決済、登記を行うことができました。

Aさんはお父様を亡くしたのでお父様所有の不動産について、相続登記を依頼に来ました。

今回の相続人は、Aさんと妹の2名でした。相続人間に紛争はなく、Aさんが父親の自宅と敷地を相続するという内容で、遺産分割協議がされました。

しかし、土地建物の登記簿をみると、昭和30年に金融機関ではない企業B社を抵当権者とする抵当権が設定されていました。B社の抵当権についてAさんに伺っても、お父様はB社にかつて勤務していたが、抵当権については知らなかったとのことでした。

そこで、B社に尋ねてみると、B社の総務担当者は、過去に社員に住宅購入資金の補助制度があったということは知っているが、詳しいことは知らないとのことでした。Aさんからは抵当権に関する資料は何も見つからなかったと言われたので、B社の担当者に何とか調べてもらえないかお願いをしました。

1か月後、担当者から、退職した前担当者に聞いて抵当権についての資料を発見できたとの報告がありました。その資料からAさんのお父様が昭和５０年に弁済をしていたことが分かり、B社から抵当権の解除証書等の抵当権を抹消できる書類を受け取ることができました。

要した期間

約1か月

所感

金融機関はお金を貸すことが仕事ですので、弁済等抵当権に関する記録は残っている可能性は高いです。しかし、金融機関以外の一般企業では記録が残っていないことも多いです。

昨今は企業の合併も多く、資料が完全に保管されていないということもあります。

債務を弁済した場合は、目先の費用はかかりますが、ぜひ担保権の抹消登記を速やかにしていただければと思います。