登記と相続問題のご相談なら名古屋総合司法書士事務所へ

離婚訴訟が和解で終了し、財産分与として夫の不動産持分を妻に渡すことになりました。

依頼者様（妻）は相手方（夫）とはもう顔を合わせたくないとのお気持ちでした。

本来、登記申請は相手方と依頼者様の共同申請が原則ですが、 和解調書の中で登記手続をする文言があれば、依頼者様のみで登記手続ができます。

登記が完了すると、登記識別情報（従来の登記済証に代わるもの）が通知されます。
依頼者様が元々所有していた持分についての登記済証と、財産分与を受けた夫持分について新しく発行される登記識別情報をあわせて、不動産全体の権利証となりますので、従来の登記済証も大切に保管する必要があります。

土地の登記済証は、登記申請時の必須書類です。また再発行も認められていません。

このような場合は司法書士が土地所有者の本人確認情報を作成し、移転登記申請時に法務局に提出すれば通常どおり審査され、登記完了となります。 （本人確認情報作成には別途費用がかかります。）

登記済証がない場合には、他にも方法（事前通知制度）がありますが、売買のように金銭の授受がある場合には通常利用しません。

詳しくは、 「所有する土地を息子に贈与したいが、土地の登記済証が見当たらない」をご参照下さい。

Aさんは、Aさんの自宅敷地隣にあるBさん所有の土地（畑として利用）を購入することになったことから、所有権移転登記の相談に来所されました。

登記を申請するにあたり、注意することは多岐にわたります。中でも登記事項証明書（一般的には登記簿謄本とも言われます）を隅々まで確認することは重要です。

購入する土地の登記事項証明書を確認したところ、昭和50年に登記された抵当権設定登記（C銀行を抵当権者、D さんを債務者）がありました。

抵当権とは、お金を借りた人がその返済をできない場合に、土地や建物を担保とする権利のことです。借りたお金を返済できなかったため抵当権を設定した土地や建物を競売などにかけられた場合、抵当権者は売却代金から他の債権者に優先して弁済が受けられることができます。

Aさんに抵当権について聞くと、なにも知らないとのことでした。AさんからBさんに聞いてもらうと、DさんはBさんの父親であることが分かりました。過去にC銀行からやむを得なくお金を借りたが、平成元年に完済したとDさんから聞いているとのことでした。Bさんはお金を完済したので、もう何もしなくてもよいと思っていたとのことでした。

抵当権抹消登記は、基本的に抵当権者である銀行は登記申請をしてくれません。債務者が申請を行うべきという立場で、抹消登記に必要な書類を渡してくれます。債務者の方がその書類ですぐに抹消登記してくれればいいのですが、登記せずに時間が経過し、その書類を紛失するケースがよくあります。

Bさんも抹消に必要な書類である弁済証書（または解除証書）や抵当権設定証書（過去では法務局の印があり登記済証でもあることが多い）、銀行の登記用委任状などは、Dさんから引き継いでいないとのことでした。

住宅ローンなどでお金を借りて、完済したにも関わらず速やかに抵当権設定登記を抹消しない方がおられます。確かに借入金は完済しているので、担保であった抵当権設定登記が存在していて何か実害があるかと言われると、すぐにはないかもしれません。しかし、抵当権設定登記が不動産登記についたままになっていますと、今回のような売買による所有権移転登記をする際に買主から抵当権設定登記を抹消するように言われます。なぜなら買主はその抵当権の被担保債務が完済されているのか分からないからです。自分の買う土地が買って間も無く担保として競売されたらたまりません。また金融機関から新たにお金を借りて土地に抵当権設定登記をする場合にも、その金融機関から被担保債務を完済した先順位の抵当権設定登記を抹消するように求められます。金融機関としてはお金を貸した担保に優先するかもしれない先順位の担保があるのは都合が悪いです。上記のことがありますので、被担保債務を完済抹消に必要な書類を紛失してしまう前に、速やかに抵当権抹消登記をすることをお勧めします。

さて、紛失した抵当権抹消登記の必要書類ですが、再発行可能なものは抵当権者が金融機関であれば再発行してくれます。金融機関に抵当権設定日や債権者、債務者、完済日などの情報を提供し、完済されているのか調査してもらい、確認できれば、必要書類を再発行してくれます。なお、登記済証だけは再発行できませんが、抹消登記申請後に法務局から登記義務者（債務者又は抵当権設定者）に通知をして登記申請が適正であることを示す事前通知制度により対処可能です。

ただし、抵当権者が金融機関ではない法人や個人の抵当権者の場合は、問題が生じることがあります。抵当権者が被担保債務の完済を認めてくれればよいですが、抵当権者が認めない場合、債務者から完済したことを証明しなければならないことになります。その証明ができなければ、抵当権抹消必要書類を再発行してもらえないばかりか、債務の弁済を求められることもあります。こういう場合は債務の消滅時効の主張を検討することになりますが、時間も費用もかかることになります。

以上から、被担保債務を完済したら速やかに抵当権設定登記は抹消することを強くお勧めします。

今回のケースでは、BさんがC銀行に抹消書類の再発行を請求し、再発行書類をもってAさんとの売買契約、決済、登記を行うことができました。

Aさんはお父様を亡くしたのでお父様所有の不動産について、相続登記を依頼に来ました。

今回の相続人は、Aさんと妹の2名でした。相続人間に紛争はなく、Aさんが父親の自宅と敷地を相続するという内容で、遺産分割協議がされました。

しかし、土地建物の登記簿をみると、昭和30年に金融機関ではない企業B社を抵当権者とする抵当権が設定されていました。B社の抵当権についてAさんに伺っても、お父様はB社にかつて勤務していたが、抵当権については知らなかったとのことでした。

そこで、B社に尋ねてみると、B社の総務担当者は、過去に社員に住宅購入資金の補助制度があったということは知っているが、詳しいことは知らないとのことでした。Aさんからは抵当権に関する資料は何も見つからなかったと言われたので、B社の担当者に何とか調べてもらえないかお願いをしました。

1か月後、担当者から、退職した前担当者に聞いて抵当権についての資料を発見できたとの報告がありました。その資料からAさんのお父様が昭和５０年に弁済をしていたことが分かり、B社から抵当権の解除証書等の抵当権を抹消できる書類を受け取ることができました。

要した期間

約1か月

所感

金融機関はお金を貸すことが仕事ですので、弁済等抵当権に関する記録は残っている可能性は高いです。しかし、金融機関以外の一般企業では記録が残っていないことも多いです。

昨今は企業の合併も多く、資料が完全に保管されていないということもあります。

債務を弁済した場合は、目先の費用はかかりますが、ぜひ担保権の抹消登記を速やかにしていただければと思います。